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    第一服務赴港IPO前景難料 規模存短板、盈利能力待考驗

      在物業管理服務業務上,第一服務對關聯方當代置業存在較嚴重依賴,八成物業管理收入來自當代置業。2017年至2019年,第一服務來自當代置業的物業管理服務收益分別為1.50億元、1.74億元及2.16億元,占同期物業管理總收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

      然而根據當代置業目前的規模表現,難以給第一服務帶來較多的盈利增長。2019年,當代置業實現合約銷售額362.03億元,僅完成當年目標的99.11%。

      在管規模小

      截至2019年12月31日,第一服務的合約建筑面積25.7百萬平方米,業務版圖涵蓋中國19個省市的49個城市;在管建筑面積13.5百萬平方米,其中當代置業集團所開發物業的在管建筑面積為9.4百萬平方米,占比69.63%。

      根據中指研究院研究資料,截至2019年12月31日,中國物業管理行業的在管建筑面積為239億平方米,物業管理行業的收益為5687億元。第一服務的在管面積在行業中占比不足0.06%,物業管理服務收益占比不足0.05%。

      與同行業上市物業管理企業相比,第一服務的在管面積規模也較小。碧桂園服務、彩生活、中海物業綠城服務等物業企業的規模均達到上億平方米。例如截至2019年末,碧桂園服務在管面積達2.76億平方米;彩生活為5.6億平方米,中海物業為1.5億平方米。相較而言,第一服務1300萬平方米的在管面積規模處于行業低位。

      而在2020年申請上市的物業企業中,第一服務的在管規模和收益也并不出彩。例如,體量較大的企業金科服務,其在管面積達到1.2億平方米,總收益為23.09億元。5月15日成功掛牌上市的建業新生活,在管面積約為5700萬平方米,總收益為17.71億元。與第一服務的體量最為接近的,有金融街物業、弘生活物業,在管面積分別為1900萬平方米、1580萬平方米。

      事實上,在房地產分拆物業公司上市的熱潮中,資本市場對各家物業企業上市后的反映呈現出“冰火兩重天”狀態。例如,建業新生活上市開盤報價7.3港元/股,上市首日股價高開23%,而2019年末在管面積僅有240萬平方米的興業物聯開盤價為1.81港元/股,上市后股價卻“坐上過山車”,截至6月8日晚收盤,興業物聯報價1.30港元/股。

      房地產企業拆分物業公司上市,要想獲得資本市場的認可與肯定,要么是規模驅使,要么找到新的利潤增長點,第一服務亦是如此。(思維財經出品)

      來源:投資者網 葛凡梅

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